Вопросы и ответы - Вадим Игнатьев

Часто задаваемые вопросы при выборе новостройки

На что в первую очередь смотреть при выборе застройщика?

В первую очередь обращайте внимание на три ключевых аспекта:

* Репутация и опыт: Изучите историю компании, сколько лет на рынке, какие объекты уже сданы. Отзывы дольщиков на независимых площадках — ценный источник информации.

* Финансовое состояние: Устойчивый застройщик меньше рискует стать банкротом и заморозить строительство. Признаки надежности — участие в крупных проектах, работа с госпрограммами (например, ипотека с господдержкой).

* Честность и прозрачность: Все договоры должны заключаться по 214-ФЗ (Договор долевого участия, ДДУ), а деньги — проходить через эскроу-счета в банках. Это ваша главная защита.

Что такое эскроу-счет и безопасно ли это для меня?

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, куда вы вносите деньги за квартиру. Это безопасно. Банк блокирует ваши средства и хранит их до момента сдачи дома застройщиком. После того как дом введен в эксплуатацию и право собственности зарегистрировано, банк переводит деньги застройщику. Если строительство не будет завершено, вы получите свои средства обратно с процентами.

Что будет, если застройщик обанкротится и не достроит дом?

Это один из самых серьезных рисков.

Однако сегодня он минимизирован:
* При работе через эскроу-счета ваши деньги защищены банком.
* Существуют системы страхования ответственности застройщиков и компенсационные фонды (например, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства), которые могут помочь достроить дом в случае банкротства застройщика.

Что входит в отделку "под ключ" и стоит ли ее брать?

Отделка "под ключ" (или "под чистовую") обычно включает: стяжку пола, штукатурку стен, разводку электропроводки и установку розеток, установку входной двери, остекление балкона, установку сантехприборов.
* Плюсы: экономия времени и сил, часто — цена материалов ниже за счет оптовых закупок застройщика.
* Минусы: не всегда высокое качество работ, ограниченный выбор материалов. Внимательно изучайте договор и приложения к нему, где указаны конкретные марки и модели материалов.

Что такое "технический надзор" и нужен ли он мне?

Технический надзор — это услуга независимого эксперта (инженера-строителя), который на регулярной основе проверяет качество проводимых на объекте строительных работ, соответствие их проекту и СНиПам.
Он нужен, если вы хотите быть уверены в качестве строительства "изнутри", так как самостоятельно оценить правильность армирования, качество бетона и т.д. практически невозможно.

Обязательно ли брать ипотеку или можно платить самостоятельно?

Не обязательно. Вы можете вносить средства со своего счета на эскроу-счет по индивидуальному графику, согласованному с застройщиком. Однако ипотека сегодня — самый популярный способ расчетов по эскроу, так как она позволяет «заморозить» цену на годы и платить постепенно, не вынимая всю сумму из оборота.

Какие документы мне подписывать с застройщиком и куда обращаться, если нарушают мои права?

Основной документ: Договор долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ. Альтернатива — договор участия в ЖСК (для кооперативов). Никаких «предварительных договоров купли-продажи» или «инвестиционных соглашений» на первичном рынке быть не должно.

Защита прав: В первую очередь — в Роспотребнадзор, который контролирует соблюдение закона «О защите прав потребителей». Также можно обратиться в прокуратуру, органы местного самоуправления (если проблема с инфраструктурой) или в суд.

Нужно ли присутствовать при приемке квартиры и на что смотреть в первую очередь?

Обязательно присутствуйте! Это ваш шанс зафиксировать все недочеты до подписания акта передачи.
Что проверять:
* Геометрия: Стены, углы и потолки на ровность (с помощью уровня).
* Электрика: Работают ли розетки, выключатели, нет ли обрывов.
* Окна и двери: Плавность хода, отсутствие щелей и сквозняков.
* Сантехника: Работает ли вода, нет ли протечек, правильно ли подключены стояки.
* Отделка (если есть): Качество укладки плитки, ровность штукатурки.

Чем отличается «сдача дома» от «ввода в эксплуатацию»?

Это два разных юридических этапа:
* Ввод в эксплуатацию: Государственная комиссия проверяет, что дом построен в полном соответствии с проектом и всем нормам, и выдает разрешение. С этого момента дом считается официально существующим как объект недвижимости.
* Сдача/Передача дольщикам: После ввода в эксплуатацию застройщик получает документы на каждую квартиру и начинает процесс передачи ключей дольщикам по Акту приема-передачи.

Вопрос: Стоит ли покупать квартиру в строящемся доме, если у застройщика есть уже сданные объекты с судами и жалобами?

Это серьезный красный флаг. Наличие массовых судов и нерешенных проблем на сданных объектах говорит о низкой репутации застройщика. Высок риск, что с новым домом будут те же проблемы: переносы сроков, плохое качество, недоделанная инфраструктура. В такой ситуации лучше рассмотреть предложения от более надежных компаний, даже если их цены чуть выше.

Дом сдан, но вокруг грязь и нет дорог. Законно ли это?

К сожалению, такая ситуация распространена. Застройщик обязан сдать сам дом, соответствующий проектной документации. Благоустройство же прилегающей территории (дороги, тротуары, детские площадки) часто выполняется по отдельному графику и может затянуться. Важно изучить проектную документацию и Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы понимать, что именно и в какие сроки обязан сделать застройщик.

Чем отличается ДДУ от договора переуступки прав (цессии)?

ДДУ (Договор долевого участия) — вы заключаете договор напрямую с застройщиком и становитесь дольщиком, то есть первоначальным владельцем права на квартиру.

Договор переуступки прав (цессия) — вы покупаете это право у другого дольщика, который выходит из проекта. Такой договор рискованнее: нужно проверять, полностью ли первоначальный дольщик рассчитался с застройщиком, нет ли обременений, и получать согласие застройщика на уступку.

На что обратить внимание при выборе этажа и планировки?

Этаж: Первые этажи часто шумные, но удобны для семей с детьми и пожилыми людьми. Последние этажи могут быть жарче летом и есть риск протечек крыши, зато предлагают лучшие виды. "Золотой серединой" считаются этажи с 4 по 8-10.

Планировка: Оцените полезную площадь (за вычетом стен и балкона), расположение окон относительно сторон света (юг/восток — светлее), наличие несущих колонн, смежность комнат, удобство кухни и санузла.

Как проверить, нет ли обременений на земле под домом?

Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра.
В выписке будет указано, кому принадлежит земля, нет ли на ней ареста, залога или аренды. Строительство жилого дома возможно только на землях, предназначенных для жилищного строительства.

Когда лучше покупать квартиру в новостройке: на старте продаж или на этапе сдачи?

На старте продаж: Самые низкие цены, лучший выбор планировок и этажей. Но выше риски, связанные с долгим сроком строительства и возможными проблемами у застройщика.

На этапе сдачи: Цены максимальны, выбор ограничен. Зато вы видите практически готовый дом, подъездные пути и двор, риски минимальны.

Что такое «проектная декларация» и зачем ее читать?

Проектная декларация — это главный документ застройщика, который он обязан публиковать. В нем содержится вся ключевая информация по проекту:
* Данные о застройщике и разрешительная документация.
* Сроки строительства и ввода дома в эксплуатацию.
* Планировки квартир и состав общего имущества (лифты, подвалы и т.д.).
* Используемые материалы и технологии.
Изучив ее, вы получите полное представление о том, что и как будет строиться.

Что входит в гарантию от застройщика и что делать, если я нашел дефекты после приемки?

Гарантийный срок: По закону, застройщик дает гарантию на 5 лет на объект в целом и на 3 года на инженерное и технологическое оборудование (например, окна, сантехнику).

Обнаружение дефектов: Вы составляете Акт о недостатках в двух экземплярах. Один передаете застройщику (под подпись на вашем экземпляре). Если застройщик игнорирует претензию, вы можете требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на их исправление через суд.

Что такое «Акт приема-передачи» и можно ли его не подписывать, если меня что-то не устраивает?

Это итоговый документ, подтверждающий, что застройщик выполнил свои обязательства и передал вам квартиру, а вы ее приняли.
Не подписывайте его, если есть существенные недостатки! Вместо этого составляется Дефектный акт (или Акт о недостатках), где все проблемы фиксируются. Подписывать Акт приема-передачи можно только после полного устранения всех замечаний.

Какие дополнительные расходы ждут меня после покупки квартиры?

Помимо стоимости самой квартиры, будьте готовы к тратам на:
* Оформление права собственности: Госпошлина за регистрацию в Росреестре.
* Коммунальные услуги: С момента подписания Акта приема-передачи вы начинаете их оплачивать.
* Взносы на капремонт: Обязательные ежемесячные платежи.
* Мебель, техника и ремонт: Если квартира сдавалась без отделки или «в белой отделке».
* Оформление самого договора: Услуги нотариуса по заверению договора уступки прав (цессии), если это необходимо.

Как убедиться, что я не куплю квартиру в доме, который через 2-3 года потребует капитального ремонта из-за брака строительства?

Это реальный риск, но его можно минимизировать.

1. До покупки:
- Изучите репутацию застройщика: какие технологии использует, есть ли жалобы на предыдущие объекты
- Проверьте проектную документацию: какие материалы и конструкции применяются
- Узнайте о независимых экспертизах стройки

2. При приемке квартиры:
- Обращайте внимание на качество отделки мест общего пользования
- Проверяйте ровность стен, потолков, отсутствие трещин
- Оцените работу инженерных систем

3. Ваша защита:
- Гарантия на квартиру - 5 лет
- Технический надзор во время строительства
- Независимая экспертиза при приемке

Важно: Не торопитесь с приемкой. Все замечания фиксируйте в акте. При серьезных сомнениях в качестве строительства всего дома - лучше отказаться от покупки в этом ЖК.

Показать еще вопросы

Задайте свой вопрос

Здесь мы разместили часто задаваемые вопросы

Часто задаваемые вопросы при выборе новостройки

Политика конфиденциальности

1. Определение терминов

2. Общие положения

3. Предмет политики конфиденциальности

4. Цели сбора персональной информации пользователя

5. Способы и сроки обработки персональной информации

6. Права и обязанности сторон

7. Ответственность сторон

Скачайте каталог всех ЖК в 1 клик

Скачайте
каталог всех
ЖК в 1 клик